近来，广州传统中轴线附近的越秀区洪庆坊社区中，一处名为小石集的连片危旧房屋启动“原拆原建”，现场一个个钢结构模块像“搭积木”般精准安装到位，其余区域也正有序施工中。

　　为推动城市存量提质增效，市住房城乡建设局会同越秀区践行人民城市理念，以小石集为试点，通过协调民意凝聚共识、破解新领域难题、应用模块化建造技术、增容扩面辐射服务周边……率先探索出一条广州市中心城区高密度社区危旧房自主更新的可行路径，跑出中心城区小连片危旧房“原拆原建”加速度，致力打造“小而美”的城市更新样板。

　　越秀区“黉桥·小石集”项目（下称小石集），涉及17栋建于上世纪60-80年代的1-4层低矮老旧建筑，共有商、住户45户82人。建筑多为砖木结构，部分楼栋经评估为C、D级危房，房屋本体老化严重，承重构件出现不同程度损坏，墙体剥落粉化，三线杂乱，存在安全隐患，居住环境品质低下，亟待改造。

　　因小石集片区建筑、环境问题突出，同时项目内政府和国企管理的公房较多且连片，具备危旧房改造先行试点的条件。依托《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（下称《危旧房改造办法》），广州市住房和城乡建设局将小石集纳入广州危旧房改造首批试点项目。

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　　广州市住房和城乡建设局编制印发项目实施工作方案和改造试点方案，明确“企业+居民”小连片自主更新模式，确定“原拆原建”改造策略，明确部门分工、实施路径、工作机制、工作安排等内容。

　　由于是首个中心城区危旧房连片“原拆原建”项目，小石集项目在推进过程中，产生了诸多新领域的新问题。

　　项目范围内的房屋权属性质较为复杂，涉及街属公房、区直管公房、私房等多种类型，同时每栋房屋均拥有独立宗地。相较于单一宗地上的“原拆原建”，项目一开始就面临“困难”模式。市住建部门会市规自部门、越秀区经反复研究，决定采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，对房屋进行整体规划设计，既确保改造后的建筑风格和功能布局协调统一，又解决了宗地权属人不同的问题。这种灵活的改造模式，不仅满足了业主的多样化需求，同时也确保了项目的整体推进。

　　据测量，“原拆原建”前小石集西侧与邻近建筑中间的内街巷小石街，最窄处只有2.7米，消防车无法通行。市住建、规自部门会区街经过协调讨论，决定通过建筑首层设计骑楼退距4米，为消防车通行预留空间，消除安全隐患，同时提高现状慢行系统的通行能力及体验感受。

　　小石集地处建筑高度密集的老社区，空间十分有限。此次“原拆原建”，着力发挥政策叠加效应，用好《危旧房改造办法》及模块化建筑6%容积率激励的政策红利，推动小石集作为广州首个“原拆原建”同步增容的项目落地，激励业主包括权属单位北秀公司出资改造。根据《危旧房改造办法》要求，此次增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。业主收获物业提质增值、企业取得投资收益空间、政府实现城市更新提速，多方共赢局面促使“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式得以顺畅推进，成功为项目改造注入“源头活水”。

　　长期以来，项目内的老旧建筑多由产权业主交予租户租住，房屋实际承租人的动迁安置亟需妥善处理。为此，工作组深入细致开展群众工作，对承租户反映的每项困难诉求均及时回应、竭力解决。其中，对5套直管公房的历史租户，区房管局积极梳理辖内周边条件较好的公房给予租户实地选择。“老租户对这里有感情，我们都理解，有什么困难我们都尽量帮忙解决。”洪桥街道工作人员表示，“有一租户是一位老年女性，自己一个人搬家比较困难，我们也第一时间协调，帮她完成搬迁清理。”

　　同时，项目成立共同缔造委员会，搭建“线上+线下”沟通议事平台，最大限度争取群众的理解和支持。

　　经过专家论证，项目因地制宜采用现浇混凝土框架+钢结构模块体系，中间区域共装配56个模块。模块主体结构采用钢梁+钢柱+钢筋桁架楼承板的钢框架结构，配套集成墙板、整体卫浴等装配式装修产品，整合机电系统，在工厂形成箱式结构后现场整体吊装。通过工厂预制、现场快速组装的方式，有效降低施工噪音、减少扬尘，减少了对周边居民生活的影响，缩短约3个月的建造周期，同时具备结构安全可靠、使用寿命长的优点。此外，还采用了节能玻璃、屋顶光伏体系等技术，打造绿色建筑。

　　项目公房部分规划建设4层，在项目一楼增设约250㎡公共服务空间，规划嵌入社区颐康服务站及普惠托育点，完善“一老一小”群体服务保障，满足辖区民生需求。此外，首层骑楼设置健康茶饮、新街市等功能用途，二到四层保留居住功能，引入项目建设方整体运营，将着力打造具有市场竞争力、可持续发展的“租商融合”新业态。小石集项目预计于今年九月底完工。

　　文、图/广州日报新花城记者：李天研 通讯员：祝健轩广州日报新花城编辑：李翔

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